当前观察：解局 | 从颐樾府预售看深圳控股20%增长目标

时间：2023-06-13 05:40:11 来源: 观点地产网

观点网过去两年，深圳控股有限公司积极“攻城掠地”，在达成2022年销售目标之后，对2023年似乎更积极了。

(相关资料图)

3月30日在香港举办的2022年业绩发布会上，该公司管理层曾表示，2023年销售目标为230亿元，计划增长约20%，全年可售货值超过450亿元。

对于制定该销售目标的原因，深圳控股管理层表示，这是在充分挖掘自身存量，得益于过去两年核心高能级城市拿地的策略，结合了货量和对市场相对审慎乐观的态度。

具体到项目上，深圳龙华深业颐樾府于6月9日获批预售，将于6月16日正式开盘，推售358套住宅产品，批准预售面积为36382.69平方米，备案均价约7.2万/平方米。

作为深耕大湾区尤其是深圳的企业，显而易见，颐樾府项目的预售，将是深圳控股实现年内销售增长20%目标的重要助力。

颐樾府入市

公开资料显示，颐樾府项目前身为民治A818-0478拍卖地，地块于2022年4月深圳首批集中供地中由深圳市科之谷投资有限公司联合龙华人才安居（深圳人才安居集团）以37.8亿元竞得，按规定将配建38150平方米人才房面积，商品房住宅限价7.215万元/平方米。

股权穿透图显示，深圳市科之谷投资有限公司的大股东为深业置地有限公司，后者大股东为深业控股有限公司，而深业控股有限公司由深圳控股100%持股。

项目占地面积2.61万平方米，规划总建筑面积19.5万平方米，计容积率建面14万平方米，其中住宅12.71万平方米，商业2000平方米，幼儿园1650平方米，公交首末站2900平方米，配有老年人日间照料中心、物业服务用房、垃圾转运站等基础配套设施。

地理位置上，位于龙华区民塘路与上塘路交汇处，地处红山片区，属都市核心区域，是区域内为数不多的在售新房项目，同时有天虹购物中心（龙华店）、星河COCO Garden等商业配套，有合正中央原著、星河传奇花园等成熟小区，居住氛围较为成熟。

彼时规划显示，深业颐樾府将分两期开发，一期地块规划建筑面积83490.00平方米，共建设4栋建筑；二期规划建设两栋商品住宅，共计建面51770平方米，为两栋45层高的住宅楼。项目一期+二期总住宅套数870套，其中808套为建面小于90平方米户型。

今年6月9日，颐樾府项目获批预售，根据“深业颐樾府”微信公众号发布销售方案，项目已进入i深圳意向登记时间，将于6月15日9点进行公证摇号，6月16日正式选房。

本次推售住宅为一期2、3栋，共358套住宅产品。户型为建面约78-125平方米3-4房、建面约128-179平方米4-5房复式产品，备案均价约7.2万/平方米，单价约6.57-8.29万/平方米，78平方米小3房总价534万起；二期5、6栋预计下半年推售。

据了解，该项目早在开放城市展厅就有不少人前来了解，拿证后更不断有人前来咨询，从沙盘到样板间都呈现人从众的现象。

项目之所以吸引人，主要也由于其与周边二手房形成倒挂的价格。

据悉，周边二手房最高价为9.6万/平方米，与颐樾府均价相比已经高出约2.4万/平方米，存在明显的价格差。

20%增长目标

深圳控股对2023年销售目标乐观，是基于2022年优于市场的表现。

数据显示，深圳控股2022全年销售金额约192.1亿元，同比上涨0.6%，而市场销售同比下降40%；实现营业额315.4亿港元，同比微降1.6%，保持平稳；毛利106.9亿港元，整体毛利率33.9%；权益股东应占溢利20.9亿港元，实现扭亏为盈。

如果仔细观察深圳控股年报数据，可以发现，2022年销售业绩达成并不容易。

整个上半年，该公司仅实现合同销售金额49.6亿元。到了10月份，销售额仍只有不到100亿，但全年则达到了接近200亿元，主要因为下半年有350亿货值集中推售，特别是约80亿元商办物业大宗交易。

销售贡献上，大湾区项目占比达88%，中山湾中新城实现约68亿元合同销售额；深圳颐瑞府开盘即售罄，实现约22亿元销售额；实现商办物业大宗交易约80亿元合同销售额。

其中，深圳颐瑞府在拿地后11个月推售，创深圳控股最快推盘速度。该项目于10月29日正式开盘，共推出444套住宅，单套住宅建筑面积约104-123平方米，备案均价4.53万元/平方米，总价417万-620万元/套。

值得一提的是，当时深圳楼市正处于迅速降温趋势中，其中新房市场去化周期放慢，库存积压，前9月新盘平均去化率甚至不到五成。

在这样的市场环境下，深圳颐瑞府项目开盘仅3个小时便全部售罄，成为深圳2022年第4个“日光盘”项目。彼时有业内人士解读，深圳楼市具有一定韧性，无论是高端还是刚需，只要有相对性价比优势，在市场上均供不应求。

回到今年，1-4月，深圳控股未经审计总合同销售额32.92亿元，同比上升 93.8%，总合同销售面积约13.77万平方米，同比上升140.0%，每平方米平均售价约为23915元。若以该数据计算，截至4月底，深圳控股仅完成14%的销售目标。

不过，在接下来时间里，随着颐樾府项目一期预售，颐樾府二期也会对市场产生吸引力，后续还有深业云海湾、深业泰瑞府等新盘待售，深圳控股销售表现仍将在下半年得到集中体现。

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